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Financiamento imobiliário:10 dicas para evitar prejuízos

Muitas pessoas acham que não conseguem comprar um imóvel por causa do financiamento imobiliário.  Além disso, acham que é muito difícil serem aprovados, não conseguirão reunir todos os documentos, tem medo de perder emprego e não conseguir pagar a parcela.

Especialistas dão dicas para ajudar você comprador que precisa de um financiamento imobiliário, a tomar certos cuidados na hora de comprar.

Trata-se de uma dívida de longo prazo, que, certamente compromete o orçamento do comprador e o de sua família por 20 ou até 30 anos, o financiamento imobiliário deve ser contratado com muito cuidado.

Portanto, para ajudar o futuro comprador que opta por financiamento imobiliário, o presidente da AMSPA (Associação dos Mutuário de São Paulo e Adjacências), Marco Aurélio Luz, dá as orientações abaixo:

1. Compra consciente

1. Compra consciente
1. Compra consciente

Uma compra consciente do imóvel, é muito importante. Além disso, comprar por impulso pode lhe render uma dificuldade muito grande para você e sua família . Verificando a infraestrutura do empreendimento que vai comprar, confira se o local tem tudo o que você e sua família certamente vão  precisar como:

      • transportes público
      • presença de supermercados
      • estabelecimentos comerciais como escolas, padarias e farmácias
      • Acesso a estradas e ao seu local de trabalho.

2. levantamento completo da construtora e da incorporadora

Em primeiro lugar, a construtora e a incorporadora devem ser verificadas nos órgãos públicos  como Cartórios, Fórum Civil e Criminal. 

Depois disso, verifique  se o empreendimento está devidamente registrado no cartório de imóveis, se existe o memorial descritivo e, além disso, se também está registrado no cartório, e se não há processos ou problemas que venham a desabonar não só o CNPJ dessa construtora, como seus representantes.

Para terminar, também é preciso pedir uma minuta do contrato e, certamente, levá-la para análise de um advogado especialista do ramo imobiliário.

3. Contrato quando se tratar de imóvel na planta

Quando se trata de imóvel na planta, acima de tudo, é importante que você tenha em mãos cópia ou minuta do contrato de compra e venda para análise atenta de suas cláusulas.  Portanto, verifique se existe cláusulas de multa contratual caso haja atrasos na entrega ou qualquer outro motivo que possa causar quebra de contrato.

Além disso, no contrato deve constar  uma multa contratual no caso de a construtora atrasar a obra, de valor equivalente ao que o mutuário pagaria, caso fique inadimplente com alguma prestação do financiamento.

Esta multa geralmente é de 1% a 2% do valor da prestação. Então

“Tem de ser uma multa equilibrada para ambas as partes”, diz o presidente da AMSPA, lembrando ainda que, a data de entrega do imóvel pronto deve estar bem clara no contrato.

4. Escolha o plano de pagamento que melhor atende a sua necessidade

4. Escolha o plano de pagamento que melhor atende a sua necessidade
4. Escolha o plano de pagamento que melhor atende a sua necessidade

Quando for escolher a forma de pagamento do seu imóvel, em primeiro lugar, verifique qual a opção de financiamento se encaixe melhor pra você.

Você deve escolher levando em conta que o Sistema SAC (sistema de amortização crescente) gera menor saldo de amortização do que a tabela Price.   Além disso, no sistema SAC as parcelas variam de valor sendo mais caras no início e mais baratas no final do financiamento.

Na tabela Price, por sua vez, o comprador paga sempre o mesmo valor das prestações, do início ao fim do financiamento. Mas o saldo devedor é amortizado de maneira mais lenta, porque a prestação é composta mais por juros do que por amortização.

Leia também: financiamento de imóvel, quanto fica minha parcela?

5. Índice de correção das parcelas no financiamento imobiliário

No caso de imóvel na planta, você deve verificar se está bem claro no contrato o índice de correção das parcelas. Durante as obras prestações devem ser corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e não podem ser cobrados juros.

Depois das entrega das chaves, pode-se cobrar juros de 12% ao ano mais correção.

6. Dívida com o financiamento imobiliário não pode comprometer o seu orçamento

6. Dívida com o financiamento imobiliário não pode comprometer o seu orçamento
6. Dívida com o financiamento imobiliário não pode comprometer o seu orçamento

Esse item é o que mais derruba os compradores de imóveis. Muitas pessoas não calculam, compram por impulso, e acabam assumindo um compromisso difícil de pagar.

Sua dívida assumida no financiamento e durante a obra não pode comprometer seu orçamento. Faça uma planilha com todas as suas despesas fixas principais, coloque também despesas eventuais como manutenção de veículos viagens e etc…

Do que sobrar tire 30% para destinar ao pagamento da dívida do financiamento.

Para ficar melhor ainda seria muito interessante se o comprador conseguisse pagar a prestação e fazer uma reserva para investir e lá na frente conseguir quitar o imóvel antecipadamente.  

Quando o imóvel é quitado antecipadamente o comprador tem direito a desconto proporcional de acordo com o tempo da antecipação.

7. Procure dar o máximo de entrada possível no financiamento imobiliário

Quando for comprar um imóvel você deve juntar todos os recursos possíveis para dar na Entrada.  Quanto maior for sua entrada menor serão as parcelas e menos juros você vai pagar.

Isso acaba refletindo no seu bolso gerando uma sobra de caixa que possibilitará você a antecipar parcelas ou até quitar totalmente antecipadamente.

8. Despesas com Escritura, registro e impostos.

Quando adquirir seu imóvel verifique se você tem uma reserva de 3% a 4% do valor do imóvel para despesas com escrituração, registro e pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI).

Outra despesa que muitas vezes é desprezada pelos compradores é a configuração do imóvel.  Muitos imóveis vem com no contra-piso, sem armários, torneiras, chuveiros, luminárias.  Isto gera um custo enorme que deve ser colocado em sua planilha também.

9. Pesquise as taxas de juros na hora do financiamento.

9. Pesquise as taxas de juros na hora do financiamento.
9. Pesquise as taxas de juros na hora do financiamento.

Quando for financiar seu imóvel opte pelo financiamento bancário que ofereça a melhor taxa de juros possível, faça comparação, não são todas iguais.  Há diferenças grandes entre um banco e outro.

Cuidado com construtoras que exigem o financiamento com determinado banco.  Isso pode caracterizar a venda casada, o que  é ilegal.

Lembre-se de consultar o gerente do seu banco, porquê dependendo do relacionamento com a instituição, ele pode conseguir condições melhores.  Faça o contato com seu gerente com bastante antecedência para não ser surpreendido com um não ou com uma taxa desfavorável.

Procure também verificar se estão embutidos alguns serviços adicionais do banco contratado como taxas de administração, taxa de contratos e outros.

Procure contratar junto com o financiamento um seguro contra desemprego para garantir sossego caso você fique desempregado por algum tempo.

10. Acompanhar a evolução do financiamento

Você é o maior interessado pela evolução do seu financiamento.  Acompanhe e guarde todos os extratos, boletos para poder conferir, e se achar algo errado não demore em comunicar a instituição bancária escolhida.

Boletos mensais, devem conter: prestação de amortização, seguros obrigatórios, taxa de administração, saldo devedor, número da prestação que está sendo paga e prazo do financiamento.

Portanto, para finalizar exija todos os documentos a que você tenha direito como cópia de contrato devidamente assinado pelo vendedor, cópia de contratos bancários, memorial descritivo, plantas elétricas e estruturais.  Fazendo isso você garante uma compra saudável.

Consulte sempre um corretor de imóveis credenciado para garantir o sucesso de seu negócio.

06/04/2021